不動産買取

不動産の売却

お住いの売却を検討されている方に、売却の一般的な流れや、失敗しないためのポイントなどをご紹介いたします。

1.売却方法を検討する

自宅など不動産を売却する場合、不動産会社に依頼することが一般的ですが、売却方法は広告などで買い手を募集する【仲介】と、直接不動産業者に売却する【買取】があり、それぞれ次のようなメリット・デメリットがあります。

仲介の場合

メリット	・希望額で買主を探すことができる　　　　　　　　　　　　　　　　　　・買取よりも高い価格で売却できる
デメリット	・売却までの時間がかかる、売却金額が未定　・仲介手数料がかかる　　　　　　　　　　　　　　　・一定の保証が付く場合がある　※瑕疵担保責任　　　　　　　　　　　　・売却することを周囲に知られる

買取の場合

メリット	・売却までの期間や金額がはっきりしている　　　　　　　　　　　　　　・資金計画が立てやすい　・仲介手数料が不要　　　　　　　　　　　　　・売却後の保証が一切なし　・周囲に知られず売却できる
デメリット	・仲介の場合より売却金額が安くなる

仲介に向いている場合

「売却を急いでいない、希望に近い価格で売却したい」

「築年数が浅い、人気のエリアなど、条件の良い物件」

売却に向いている場合

「多少安くても急いで売却したい」「買い替えのため◯月までに売却したい」

「近所に売却を知られたくない」「家の傷みが多く、リフォームが必要な物件」

どちらの方法が適しているかはお客様によって異なります。

最初からこの方法でと決めつけるのではなく、まずは売却の目的や優先順位をはっきりさせ、不動産会社や周囲の相談の上で慎重に判断していきましょう。

2.売却の流れ

まずは物件がいくらで売れるのか、不動産会社に「査定」をしてもらいましょう。

お問い合わせ日時を打合せの上、お伺いいたします。

打合せ：売却理由によって売却方法が変わります。

　　　　お客様のご希望をお伺いし、最適な売却方法を考えます。

査定　：売却物件の状況を調べます。

　　 ▼　

価格査定時には、担当者の人柄や経歴、大切なお客様の財産である不動産に対する考え方など、査定価格以外にも売却にあたって重要な様々なものが見えてきます。できれば書類のやりとりだけではなく、実際に会って話を聞いてみましょう。

　　 ▼

査定価格の提示

【仲介の査定価格】

周辺の取引データなどの相場から予測した、「成約の予想価格」です。

各社共通の流通機構（レインズ）の販売・成約情報や、その会社独自の情報などにより、その物件がおおよそいくら位で売れそうかを「（公財）不動産流通推進センター」の価格査定マニュアルに準じて算出をします。

売主様からすると高い価格を提示されると喜んでしまいがちですが、あくまで「予想価格」なので【高評価（高価格）＝必ず高く売れる】と言うわけではなく、価格の根拠などを慎重に検討する必要があります。

また、データや査定方法は概ね各社共通なので、極端に価格が高い会社や低い会社、特殊な査定・売却方法を勧めてくる会社などは、その会社の何らかの思惑が含まれている可能性があるので、より注意が必要と考えられます。

【買取の査定価格】

文字通り「いくらで買い取るか」の査定であり、【高評価＝高く売れる】と言うことになります。

なお、一般的に不動産会社が物件を買い取る目的は、転売や賃貸に出して利益を得るためなので、どうしても仲介の相場より安くなってしまう場合が多くなります。

また、買取専門業者と直接取引するのが不安な場合は、信頼のできる仲介会社に複数の買取業者を紹介してもらい、間に入ってもらうのも有効な方法です。

売却方法・不動産会社を決める

仲介の場合

売り出し価格を決めるのは最終的に売主様であり、査定価格はあくまでその参考情報となりますので、「高い価格をつけた会社だから」というのは、売却を依頼する根拠とはなりません。

買取の場合

信頼できる会社の中からより高い会社を選び、契約の準備に入ります。

後から「言った・言わない」や「聞いていない」などがないように、契約にあたり注意点や気になることは、遠慮せずにどんどん担当者に確認をしましょう。

次のような内容を確認し、総合的にどの不動産会社に依頼をするのが良いか、慎重に判断をしていきましょう。

・販売活動の内容（インターネットなどの広告媒体の内容と数、資料の掲載方法など）

・査定価格の根拠

・担当者の信頼度

・具体客の有無

・会社の制度やサービスなど

不動産会社が決まったら、担当者と売り出し価格や条件を打合せ、媒介契約書を作成します。

また、物件の不具合などの悪い点は、後々のトラブルとならないよう、必ず不動産会社へ申し出てください。

媒介契約について（仲介の場合）

不動産会社に売却を依頼することを「媒介契約」と言い、これには次の３種類があります。

（１）専属専任媒介契約

依頼する不動産会社を１社に絞る方法で、自ら発見した買手との契約もその会社を通さなければなりません。不動産会社は、売主様に対して１週間に１回以上の報告と、流通機構に登録し他の不動産会社への情報を公開する義務を負います。契約の期間は３ヶ月以内です。

（２）専任媒介契約

依頼する不動産会社を１社に絞る方法ですが、自ら発見した買い手とはその会社を通さなくても契約が可能です。不動産会社は、売主様に対して２週間に１回以上の報告と、流通機構二登録し他の不動産会社へ情報を公開する義務を負います契約の期間は３ヶ月以内です。

（３）一般媒介契約

複数の不動産会社に売却依頼ができ、自ら発見した買手との契約が可能な方式ですが、不動産会社には報告・流通機構への登録の義務がありません。

売却を依頼された不動産会社は、これらいずれかの媒介契約書を作成、記名押印して、依頼者に交付することが義務付けられています。媒介契約が不動産会社と売主様との間で成立していることを証明し、トラブルを防ぐためです。

★流通機構（レインズ）とは★

売却物件の情報を他の不動産会社にも公開するシステムであり、不動産会社はお客様に部件を紹介するときは、まずこのシステムから物件を検索します。情報は登録会社のみ閲覧可能ですが、平成２８年から売主様が自分の物件の登録情報を確認できるよう、改正がされました。

売買契約

買手が決まったら売買契約を締結し物件を引き渡します。トラブルにならない為にも、売買契約書を作成し、売主・買主双方が署名捺印し、各々保管しておく必要があります。この売買契約書は不動産会社が作成することになりますので、以下の点に注意してください。

◼️手付金について

一般的には「解除手付」というものにあたり、個人の売主様の場合は金額に制限はありませんが、あまり少ないと契約を進めるにあたって不安が残ります。一般的な相場は売買価格の５〜１０％程度と言われています。

◼️引き渡し期日・契約解除について

引き渡し期日は売買完了の最終期日として設定しますので、余裕を持って設定したほうが無難です。契約解除については、買主様が住宅ローンを利用する場合「融資特約期日」が設定され、一定期間内に融資の承認が受けられなければ契約を白紙に戻す条件付きでの契約となります。通常は、契約前に仮審査（事前審査）で承認を受けたうえでの契約となりますが、念のため確認しましょう。また、契約違反の場合は違約金やその他の契約解除の条項も確認をしてください。

◼️危険負担と瑕疵担保責任について

危険負担とは、契約を結んでから引き渡しまでの物件の責任のことですが、一般的な不動産売買契約では売主様が負担する場合がほとんどです。瑕疵担保責任いついては、雨漏りなど、物件の隠れた欠陥について売主様が負う責任のことですが、個人が売主の場合は２〜３ヶ月程度に設定することが一般的です。また、古い住宅の現状渡しでの取引の際には、瑕疵担保責任を負わないケースもあり、その場合、その旨を契約書などに明記します。

また、カーテンや照明器具・住宅設備など、何を残し何を撤去するかや、物件の現況を告知する書類「付帯設備表」「物件状況報告書」の作成にも協力してください。

不明な点などは必ず不動産会社に確認をしてください。